案例分析：房价越高所得税、增值税、个税缴纳就越多，该如何解决?

　　房地产开发公司开发一个项目时，总要赚取一定的利润，而利润水平也涉及到土地增值税的金额。利润越大，缴纳的税就越多，导致房价上涨。因此，如何实现最低房价、最低缴纳土地增值税，所得利润最多是房地产公司应该认真考虑的问题，这涉及到“临界点”增值税。

　　“临界点”:税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额(转让收入减去税法规定的扣除额的余额)不超过扣除额的20%，免征土地增值税;增加值超过扣除额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%增值额”就是“临界点”。

　　基本思路:根据土地增值税的税率特点和相关优惠政策，控制增加值，从而实行低税率或享受免税待遇。土地增值税税率受四个累进税率的限制。税率从30%到60%，附加值越高，税率越高。因此，增加值成为税率的决定性因素。土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低附加值。

　　要控制增值，必须从税法规定的五个扣除项目入手:土地使用权所缴纳的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目(主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%)。必须记住，税法允许扣除的项目少于企业自己实际核算，并且在计算增加值时必须以税法的规定为准。

　　根据税法，纳税人建造普通标准房出售时，如果增值额不超过扣除额的20%，免于征收土地增值税。纳税人建造普通标准房屋并进行其他房地产开发部应单独计算附加值;如果增值不单独计算或不能准确计算，他们建造的普通标准住房将不享受免税。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，独立核算和非独立核算之间会有税负差异，取决于两种住宅的销售额和扣除额。在单独核算的情况下，如果普通标准住宅建筑的增值可以控制在扣除额的20%以内，从而避免了土地增值税的支付，可以减少税负。

　　例如（13271935807  微信同号）:

　　某房地产开发企业销售收入1.5亿元，其中普通住宅1亿元，豪华住宅5000万元。税法规定的扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住房8000万元，豪华住房3000万元。

　　1、不单独核算土地增值税:

　　增量率:(15000-10000)11000×100%=36%

　　适用税率:30%

　　应纳税:(15000-11000)*30%=1200万元

　　2、单独核算土地增值税:

　　普通住宅

　　增量率:(10000-8000)/8000×100%=25%

　　适用税率:30%

　　应纳税:(10000-8000)×30%=600万元;

　　豪华住宅

　　增量率:(5000-3000)3000×100%=67%

　　适用税率:40%

　　应纳税:(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元

　　合计:600万元+650万元=1250万元

　　如上所述，单独核算要比不单独核算多花50万元。原因是普通标准房的增值率为25%，已经超过20%，仍需支付土地增值税。因此，有必要进一步筹划，适当减少销售收入，将普通住宅建筑的增值率控制在20%以内，从而实现土地增值税免税、降低房价(或提高住房质量、改善住房配套设施等)的效果。

　　面对房地产行业增值税率6%、9%、13%，企业所得税25%，分红个税20%，税负重怎么办?

　　合理利用税收优惠政策

　　目前我国的西部大开发或者少数民族自治区都出台了一些税收优惠政策来带动当地经济发展。将企业注册到有税收政策的税收优惠区，不仅最节税而且合理合法。

　　有限公司增值税、所得税扶持

　　对于有限公司，企业可采用成立新公司、分公司、子公司或者迁移的方式入驻湖北、上海、重庆、江苏、青海等园区，依据税收的属地原则，当地的园区会对正常纳税的企业给予一定比例的财政扶持补贴。

　　增值税以地方财政所得的60%-90%给予扶持

　　企业所得税以地方财政所得的40%-95%给予扶持

　　股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%~70%扶持

　　车船税:以纳税总额的70%-80%扶持!

　　【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等)，可叠加享受园区的扶持政策。】

　　案例解析

　　个人独资企业税收优惠政策：

　　企业可以在海南、浙江、四川、江苏、重庆、上海、湖北等政府总部经济招商园区，设立分公司、子公司或者新公司，对主体公司实行业务分流。房地产个独政策的话，房地产开发公司可以把设计、清洁服务、管理咨询、营销策划分离出来，在园区设立个独享受地方税收优惠政策，适用于5%-35%超额累进税率，

　　此外，还可以把材料采购分离出来，设立材料采购/销售经营部，享受核定征收，个税税率0.25%~1.75%，根据行业应税所得率进行核定征收，个人所得税核定征收后，小规模纳税人0.5%-2.1%(小规模最高2.1%)，一般纳税人0.5%-3.1%。

　　小规模总税负不高于5.18%，经过这种方式，分红时就不需要再次缴纳20%的个税了。建筑公司赚钱不易，建筑施工、工程项目管理个独或合伙企业,企业所得税全免,税负减半。