高层住宅各种税金占销售收入比例18-20%，总税负45%?怎么办?

　　在过去的十几年中，房地产公司经历了快速的发展和扩张，并出现了税收问题，因此，纳税筹划受到了房地产企业的重视，并将税收筹划作为减轻企业税负，提高企业经营效率的有效途径。在不断发展中，房地产选择纳税筹划作为企业活动，寻找良好的机会和业务，进一步解决大型房地产税额的情况。在实施房地产纳税筹划的过程中，必须继续熟悉其理论，探索更适合房地产税收减免的商业活动。由于当前的税收制度还不完善，房地产纳税筹划研究仍然是一个新的研究方向，这需要我们进一步加强理论和实践的探索，不断创新，不断开展税务筹划工作。以下是财多多整理的关于加强房地产企业的纳税筹划措施，帮助房地产企业解决税收筹划问题。

　　1.筹划项目开发的全过程

　　这是从获得土地使用权，项目设立，融资，开发建设和销售等方面加强纳税筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及大量政府部门和企业，这决定了其纳税筹划内容的复杂性。因此，房地产企业制定纳税筹划时，应进行全面的规划。在获得某种土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。

　　以物业类型为例，同一土地上不同类型物业税的销售比例差别很大。对于联排别墅或TH物业，各项税收(包括营业税和附加费，土地增值税，企业所得税等)占销售收入的30%左右;如果高层住宅项目是基于物业的定位标准，比例也不同。对于普通高层物业，各种税金占销售收入的比例为18-20%;对于高端高层物业，各种税收占销售收入的比例约为25%。

　　由于一般住宅区的规定，公寓的设计直接影响土地增值税的计算;由于贷款利息的税前扣除，贷款规模影响企业所得税的计算，必须考虑公司的财务风险;时间影响土地使用税的计算;因此，房地产企业的财务人员需要干预项目开发的全过程，并进行税收筹划。 (注：上述税金不包括契税，因为税金是根据土地价格计算的，基本上没有筹划的空间。)

　　2.加强贷款利息和营销偏好的税收筹划

　　中国大多数房地产企业主要通过银行贷款筹集资金。银行贷款借款期限长、费用高。利息扣除法可用于筹划贷款利息。中国的税法对企业借贷利息有相关政策，房地产企业可以根据自身特点选择合适的筹划方法。

　　3.选择最佳会计核算方法

　　房地产开发公司在相同或相邻的地块中有不同的开发项目，对这些项目进行单独的核算或组合核算都是合理的。因此，企业的财务管理人员可以衡量这两种方法的利弊，计算税金，确定最合适的核算方法，减轻税负，提高企业内部的综合经济效益。

　　4.充分利用国家土地增值税“起征点”优惠政策

　　中国的土地增值税“起征点”为土地增值税的纳税筹划提供了条件。该政策的应用需要根据政策本身的规定进行筹划，以避免筹划失误。此外，还可以计算税负平衡点，进行产品定价，并最大限度地减轻税负。例如，两个相邻的土地，土地价格是相同的，一块别墅开发，一块纯粹的高层住宅开发，别墅的平均价格将比高层建筑高3-5倍，由于建筑结构不同，建造高层建筑的成本比别墅高2-3倍。显然，别墅住房将产生高土地增值税，高层项目甚至可能无法达到起征点而无需缴纳土地增值税。此时，可以统一规划两块土地，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。

　　高层住宅各种税金占销售收入比例18-20%，总税负45%?怎么办?

　　5.总部经济招商模式

　　目前我国的西部大开发或者少数民族自治区都出台了一些税收优惠政策来带动当地经济发展。将企业注册到有税收政策的税收优惠区，不仅最节税而且合理合法。

　　一.有限公司增值税、所得税扶持（13271935807  微信同号）

　　对于有限公司，企业可采用成立新公司、分公司、子公司或者迁移的方式入驻湖北、上海、重庆、江苏、青海等园区，依据税收的属地原则，当地的园区会对正常纳税的企业给予一定比例的财政扶持补贴。

　　增值税以地方财政所得的60%-90%给予扶持

　　企业所得税以地方财政所得的40%-95%给予扶持

　　股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%~70%扶持

　　车船税:以纳税总额的70%-80%扶持!

　　【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等)，可叠加享受园区的扶持政策。】

　　案例解析：

　　江苏某建筑工程企业，年利润12000万，增值税680万，企业利润高，税负重，希望能合规节税。

　　增值税：680万

　　企业所得税：12000*25%=3000万

　　合计：3680万

　　该企业入园后，增值税可以享受高达194.3万，企业所得税可以享受高达1071.4万即：入驻我们园区的该企业，可以享受高达1265.7万的扶持。

　　二.可以通过拆分业务结构，分流业务模式来降低税负，企业可以在重庆、海南、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区，设立分公司、子公司或者新公司。

　　以个人独资企业形式入驻园区，享受个税核定征收政策。比如一些XX咨询、XX设计、XX服务、XX中心、XX工作室、XX工程队、XX销售中心等可以成立独资企业里享受核定征收政策。

　　个人独资企业(小规模/一般纳税人)都可以申请核定征收。个人独资企业收入通过享受地方税收优惠政策，适用于5%-35%超额累进税率，根据行业应税所得率进行核定征收，个人所得税核定征收后，小规模纳税人0.5%-2.1%(小规模最高2.1%)，一般纳税人0.5%-3.1%。

　　建筑、商贸公司还可以把劳务、材料采购分离出来，在园区设立建筑工程队、材料采购销售中心等，同样可以享受核定征收，销售采购经营部个税核定征收0.25%~1.75%。

　　案例解析：

　　税收筹划是一项全面的工作，每个环节使用的方法都是多样化的。从链接的角度，包括预测方法，决策方法，筹划方法等;从学科的角度，包括统计方法，数学方法，运筹学方法和会计方法，因此，房地产企业纳税筹划方法的综合特征使筹划活动成为一项高度智力活动，需要精心筹划和广泛的知识，只有在税收知识储备足够的前提下进行筹划，才有可能合理降低税负。