房地产企业和施工企业在项目工程建设时一般都会签订建设工程承包合同，并且约定在工程竣工验收后，从应付工程款中直接扣留一定比例的金额作为质保金，待质保期结束后，再将上述款项返还给施工企业。一旦质保期内建设项目出现质量问题，房地产企业会视情况扣留质保金。那么，房地产企业扣留施工企业的工程质保金该如何进行财税处理呢?接下来，从以下几方面进行讲述。

　　一、工程质保金相关内容

　　政策依据：

　　住房城乡建设部 财政部关于印发《建设工程质量保证金管理办法》的通知(建质【2017】138号)

　　1、基本概念

　　建设工程质量保证金(以下简称工程质保金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

　　目前国家在重庆、湖北、浙江、四川、江西、江苏、上海、青海等地设立总部经济园区及产业园,欢迎服务行业、建筑行业、文化传媒、软件行业、房地产行业、商贸行业、互联网行业等等企业的入驻,通过享受-定比例的税收扶持来缓解自身的税收力。

　　以个人独资企业形式入驻园区,享受个税核定征收政策。比如一些XX咨询、XX设计、XX服务、XX中心、XX工作室、XX工程队、XX销售中心等可以成立独资企业里享受核定征收政策。

　　个人独资企业(小规模/一般纳税人)都可以申请核定征收。个人独资企业收入通过享受地方税收优惠政策,适用于5%-35%超额累进税率,根据行业应税所得率进行核定征收,个人所得税核定征收后,小规模纳税人0.5%-2.1%(小规模最高2.1%),一般纳税人0.5%-3.1%。

　　建筑、商贸公司还可以把劳务、材料采购分离出来,在园区设立建筑工程队、材料采购销售中心等,同样可以享受核定征收,销售采购经营部个税核定征收0.25%~1.75%。

　　上海某建筑设计公司，一年不含税营业额为900万元，房屋、人工成本及各项费用共200万元可获取发票或其他有效凭证，部分成本费用发票无法取得，采用查账征收方式，将面临高额税负。我们建议企业将业务拆分成两家小规模个人独资企业

　　原本纳税：

　　增值税：900*6%=54万

　　附加税：54*12%=6.48万

　　企业所得税：(900-200)*25%=175万

　　个人所得税：(900-200-175)*20%=105万

　　纳税总额：340.48万

　　以业务分流，成立个人独资企业，享受核定个税0.5%-2.1%，合理节税：

　　增值税：450*1%=4.5万

　　附加税：4.5*12%=0.54万

　　企业所得税：0

　　个人所得税：9.45万

　　纳税总额14.49万/家*2=28.98万

　　900万的额度总纳税只需要28.98万，与非核定征收相比，筹划前340.48万，节税：311.5万，节税比例：91.49%。

　　除此之外,还有有限公司税收优惠政策,针对增值税、企业所得税的扶持税收优惠政策:

　　增值税以地方财政所得的60%-90%给予扶持

　　企业所得税以地方财政所得的40%-95%给予扶持

　　股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%-70%扶持

　　车船税:以纳税总额的70%-80%扶持

　　财政扶持按月返还，当月缴税，次月扶持

　　举个例子

　　重庆某建筑公司：年缴纳增值税2000万元;企业所得税1000万元，通过享受

　　增值税扶持可高达700万元

　　企业所得税扶持可高达280万元

　　2、工程质保金预留比例

　　发包人应按照合同约定方式预留保证金，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。合同约定由承包人以银行保函替代预留保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。

　　3、不得预留工程质保金的两种情况

　　第一、在工程项目竣工前，建筑施工企业已经缴纳履约保证金的，发包人不得同时预留工程质量保证金。

　　第二、采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的，发包人不得再预留保证金。

　　4、工程质保金的缺陷责任期

　　缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。

　　缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

　　5、工程质保金如何使用

　　缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除，费用超出保证金额的，发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的损失赔偿责任。

　　由他人原因造成的缺陷，发包人负责组织维修，承包人不承担费用，且发包人不得从保证金中扣除费用。

　　6、工程质保金何时返还

　　第一、缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后(最长不超过2年)，承包人向发包人申请返还保证金。

　　第二、发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14天内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。如无异议，发包人应当按照约定将保证金返还给承包人。对返还期限没有约定或者约定不明确的，发包人应当在核实后14天内将保证金返还承包人，逾期未返还的，依法承担违约责任。发包人在接到承包人返还保证金申请后14天内不予答复，经催告后14天内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。

　　二、工程质保金的涉税处理

　　政策依据：

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函【2010】220号)第二条规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　因此，在实务中，房地产企业在土地增值税清算前，肯定会要求施工企业开具工程质保金发票予以计算扣除。相应地，在计算增值税时，可以按专用发票所载税额予以抵扣;在计算企业所得税时，可以按发票所载金额予以扣除。

　　三、工程质保金的账务处理

　　案例：某房地产公司开发项目，在项目竣工验收后，按照合同约定向施工企业办理竣工结算，结算工程款1000万元，同时预留质保金30万元，质保期为两年。施工企业向地产公司一并开具了1000万元增值税专用发票。在质保期内，该项目出现了质量问题，分不同情况进行账务处理。

　　1、房地产企业收到施工企业的工程款发票同时预留质保金

　　借：开发成本 917.43

　　应交税费——应交增值税(进项税额)82.57

　　贷：应付账款——工程质保金 30

　　银行存款 970

　　2、如果质保期内，由于施工企业的原因出现了项目质量问题。施工企业积极进行维修，没有造成损失，并承担了鉴定及维修费用，质保期结束后，房地产企业需将扣留的质保金返还给施工企业。

　　借：应付账款——工程质保金 30

　　贷：银行存款 30

　　3、如果质保期内，由于施工企业的原因出现了项目质量问题。施工企业不愿意维修，也不承担鉴定及维修费用。房地产企业另找单位进行维修，视维修费用的实际发生额扣留施工企业的质保金。

　　(1)如果发生维修费用10万元，未超过扣留的质保金。

　　房地产企业收到外单位维修费用增值税专用发票。

　　借：开发成本/销售费用 9.17

　　应交税费——应交增值税(进项税额)0.83

　　贷：银行存款 10

　　房地产企业相应扣留施工企业的质保金。

　　借：应付账款——工程质保金 10

　　贷：营业外收入 10

　　质保期结束后，房地产企业将剩下的质保金返还给施工企业。

　　借：应付账款——工程质保金 20

　　贷：银行存款 20

　　(2)如果发生维修费用50万元，超过了扣留的质保金。

　　房地产企业收到外单位维修费用增值税专用发票。

　　借：开发成本/销售费用 45.87

　　应交税费——应交增值税(进项税额) 4.13

　　贷：银行存款 50

　　房地产企业全部扣留施工企业的质保金。

　　借：应付账款——工程质保金 30

　　贷：营业外收入 30

　　房地产企业按合同约定向施工企业进行索赔。

　　借：应收账款——工程索赔款 20

　　贷：营业外收入 20

　　四、总结

　　房地产企业预留施工企业的工程质保金，作为其项目的风险控制金，本质上属于工程价款的组成部分，是施工企业对房地产企业的债权。在当前竞争激烈的建筑施工行业，很多施工承包项目的净利润都达不到3%，房地产企业预留的工程质保金无疑占用了施工企业的流动资金。所以，施工企业应保质保量地完成项目建设工程并顺利通过验收，而房地产企业也应该按照合同约定，在缺陷责任期满时，将工程质保金及时返还给施工企业。