【例】2019年1月张三出租一间自有住房，一次性收取租金18万元，张三能提供合法有效凭证的修缮费1万元，请问张三出租住房应缴纳多少个人所得税?

　　【解析】收入的确认：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。(财税〔2016〕43号)

　　先按国税函[2009]639的扣除顺序来计算：

　　个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

　　(一)财产租赁过程中缴纳的税费：

　　1.城建税及附加：个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。(国家税务总局公告2019年第4号)

　　180000/12=15000/月﹤100000/月，可免征增值税，城市维护建税及附加可同时减免。

　　2.房产税：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。(财税〔2008〕24号)2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人房产税减按50%征收。(财税〔2019〕13号)

　　2019年房产税：180000×4%=7200，减征50%为3600元。

　　3.城镇土地使用税：对个人出租住房，免征城镇土地使用税(财税〔2008〕24号)

　　4.印花税：个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。(财税〔2008〕24号)

　　以上租赁过程中的税费合计3600元，平均每月300元。

　　(二)向出租方支付的租金。本案例是以自有住房出租，此项为0;

　　(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　(四)张三2019年应缴纳的个人所得税 =(180000/12-300-800)×(1-20%)×10% × 12=13344元。

　　再按国家税务总局公告2019年7号申报表的扣除顺序来计算

　　前三个计算步骤同上，只看第四步个人所得税

　　张三2019年应缴纳的个人所得税=(180000/12×(1-20%)-300-800)×10% × 12=13080元。

　　两种计算方法下，个人所得税相差264元。

　　之所以会产生差异，在于20%的费用扣除标准，是以租金“毛收入”来计算，还是以“净收入”(租金收入-税费-转租租金-修缮费)来扣除。

　　之前的国税函[2009]639号，专门规定了顺序，把税法规定的费用扣除标准放在了最后一项，意味着是以净收入来计算。

　　而现在，新个税法申报表的顺序显示，这个费用扣除标准是需要以“毛收入”来计算。

　　总之，顺序一变，税额就变，这个看似不起眼扣除顺序，在计算房屋出租个人所得税时不应该被忽视。