老会计整理的免房租涉税处理大全_税收筹划_企业所得税筹划

老会计整理的免房租涉税处理大全

2020-09-24

　　由于肺炎疫情给整个国家经济、很多行业都带来了不同程度的影响和损失，因此为了帮助企业解困，国家鼓励房屋持有方给予承租方适当的房屋租金减免。如果业主方给予企业免除一定时期的房租，那么对于房屋的出租方和承租方，双方又会涉及哪些财税问题?下面我们给大家归纳总结，以供参考。
　 重庆某建筑公司：年缴纳增值税2000万元;企业所得税1000万元，通过享受
　　增值税扶持可高达700万元
　　企业所得税扶持可高达280万元
　　建筑行业还可以通过拆分业务结构，分流业务模式来降低税负，企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区，设立分公司、子公司或者新公司，对主体公司实行业务分流，一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以成立独资企业里享受核定征收政策。
个人独资企业的个人生产经营所得税享受的是核定征收，核定税率0.5%-2.1%，综合税率4.86%左右。
　　建筑工程、建筑施工公司还可以把劳务、材料采购分离出来，在园区设立建筑工程队、材料采购销售中心等，同样可以享受核定征收，销售采购经营部个税核定征收0.25%~1.75%。
　从而享受核定征收政策，通过这种节税模式，没有企业所得税，分红时也没有20%的个税了，节税高达90%以上。
　　那么，这里推荐税务筹划!
　　节税案例解析：
　　某建筑设计公司，2016年收入总额800万，成本200万，企业所得税税率25%，现成立个人独资企业，将利润600万全部业务分流到个人独资企业，但是个人独资企业的开票额限为500万，这时就需要按查账征收计算
　　按照查账征收：
　　企业所得税=600*25%=150万
　　假设业务分流500万到个人独资企业则按核定征收计算：
　　按照核定征收：
　　个人所得税：7.5万
　　节税高达140余万，节税比例高达90%

　　一、出租方的财税处理

　　1、增值税

　　按照《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

　　因此，出租方在疫情期间免收承租方的房租，是不需要缴纳增值税。建议双方签订补充协议约定免租期的条约。

　　城建税、教育费附加、地方教育费附加的计税依据是实际缴纳的增值税额，免租期增值税免，附加税也就免缴。

　　2、企业所得税

　　因此，出租方只需要按照实际收取的租金在租期所属期，按权责发生制确认企业所得税收入。

　　3、房产税

　　根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　就目前的政策规定，出租方应按照从价计征缴纳房产税。

　　4、土地使用税

　　根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字〔1988〕第15号)第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

　　出租方应根据实际占地面积缴纳城镇土地使用。

　　5、印花税

　　印花税与免租期无关，印花税是按照租赁合同金额的1‰缴纳，但是免租期另行签订合同因无合同金额可以不交印花税。

　　6、特别提示

　　按照财税〔2019〕13号，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税和教育费附加、地方教育附加。

　　7、会计处理

　　同企业所得税收入确认相同。

　　二、承租方的财税处理

　　由于承租方在免租期因未实际支付房屋租金，按企业所得税对租赁收入的规定，承租方应按实际支付的租期租金,在包含免租期在内的租期均匀分配成本，在租期内在企业所得税前扣除。

　　关于会计处理举例说明：

　　案例：A公司与B公司签订房屋租赁协议，租赁期为2019年2月-2022年1月，租金每月1万元，每半年支付一次租金，2019年12月支付2020年一季度房租3万元。由于肺炎疫情影响，A公司与B公司经过协商，A公司减免了2020年2月-4月的房屋租金，并签订了补充协议，约定了2月-4月的免租期。A公司已经向B公司开据增值税专用发票，不考虑其他情况，则免租期间A公司收入如何确认?