房地产公司由于资金问题，通常采取预收账款方式销售房产，那么收到预收账款时有哪些涉税风险，本文对此作出如下梳理：

　　先看案例：A房地产公司在西安某项目(新项目)于2019年6月1日预收普通住宅销售款600万元，预收诚意金50万元，A公司涉及哪些主要税费?

　　再看如下分析：

　　

 

　　一、房地产公司预收款涉税风险

　　(一)企业所得税风险

　　1、企业所得税纳税义务时间有关规定：

　　(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　2、开发产品出售预收房款：房产公司销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益;企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入，涉及增值税及附加税，企业所得税;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行处理。

　　国税发(2009)31号文　第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 

　　即此案例中按企业所得税纳税义务时间，预收房款时企业所得税义务已经发生。

　　(二)增值税风险

　　1、增值税纳税义务时间有关规定：

　　财税2016年36号附件一：

　　《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》：第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　即房产公司收到预收房款时，未产生增值税纳税义务。

　　2、房地产公司收到预收账款时需预缴增值税

　　国税(2016)18号公告，第十条：采取预收款方式销售房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　(三)、收到预收账款需要预缴土地增值税

　　国家税务总局公告2016年70号文件规定，房产公司收到预收款应预缴土地增值税。

　　

 

　　二、通过上述分析，此案例应缴纳的税费及会计处理为：

　　1、预缴增值税：600/(1+9%)*3%=16.51万元。

　　会计处理：

　　借：应交税费-预缴增值税 16.51

　　贷：银行存款 16.51

　　2、预缴土地增值税：600/(1+9%)*1%=5.5万元。

　　会计处理：

　　借：应交税费-应交土地增值税 5.50

　　贷：银行存款 5.50

　　3、企业所得税：

　　600万元预计毛利额：600/(1+9%)*15%=82.57万元，并入当季应纳税额所得额申报缴纳企业所得税。

　　会计处理：

　　1)计提：借：所得税费

　　贷：应交税费-应交所得税

　　2)缴纳：借：应交税费-应交所得税

　　贷：银行存款

　　分录金额为：季度实际应纳税额*企业所得税率

　　4、预收诚意金50万元作为其他应付款。

　　纳税地点：在不动产所在地预缴增值税及附加税，预缴土地增值税;房地产注册机构地申报企业所得税。

　　

 

　　三、房产公司预收款项实务上问题：

　　1、签订合同之前收到的会员费、诚意金，作为其他应付款，不作为房款，不预交税款，待正式签订合同，诚意金转做房款时才能确认房款，预缴相关税费。

　　2、房产公司预收售房定金，它是实践性合同，定金交付，售房合同即成立，需预交税费;一旦违约适用定金罚则。

　　3、预收政府基金，如房屋大修基金，如果不单独开具发票，则作为待收款项，不作为房款;如果开具发票作为销售房款的价外费用。