一、租赁行业税收制度的三大缺陷

　　目前，我国房地产租赁产业在税收制度方面存在重大缺陷，主要表现为：

　　一是现行不动产租赁产业税负率过高，造成大量房东无力承受高税负，造成的直接后果是纳税人选择不做纳税申报，逃避税收义务，要么，不对承租方企业开票，导致承租方企业无进项税抵扣，企业所得税上无合规发票，真实支出无法税前扣除，要么，虽开票，但羊毛出在羊身上，实际上将税负转嫁给承租方。两种方式下，均增加承租方经营成本。

　　二是个人房东出租房屋的税收征管效果不理想，由于信息缺乏，房主纳税意识淡薄，对海量房东征税推行存在较大困难，许多房屋出租交易游离于监管之外。

　　三是机构房屋租赁企业为了规避税收不得已把自己从“住房租赁”企业变为“电子商务”“中介服务类”企业，采取“与房东签订代收款”、“以收取管理费，服务费的方式”、“以小微规模经营”进行税收统筹，从长期看，这样的税收特征不利于住房租赁企业健康、可持续、规模化发展，最终将形成企业、租客、业主、国家多方利益受损的格局。

　　二、租赁行业税负率现状

　　以上是对现行不动产租赁税收制度的重大缺陷分析，接着，我们来分析一下房屋租赁实际税负情况，在实际税负测算过程中，笔者发现住房租赁名义税率很高，机构化企业更是如此，我们区分个人出租、机构出租两种情况，假设目前月租金10000元，我们来看一看，两者之间的税负差异情况，如下表所示：(金额仅供示范，为了便于理解，进行了简化处理，暂未考虑免税优惠)

　　注：测算中，城建税、教育费附加、地教育费附加税率为5%、3%、2%。

　　可以看出，目前房产租赁名义税率很高，尤其是租赁机构企业出租时，由于名义税率高达43.68%，一套10000元月租金的公寓，按照名义税率计算最高全部税金高达4367.50元。另外，高税率并不是因为行业高利润，而是受行业特征(个人业主房屋获取时成本难以核算、个人业主难以提供发票、机构无法获得进项抵扣凭证等)、税收政策以及纳税环境的综合影响形成的，这样一来，站在税务部门角度：“看上去税率很高，但实际税收很少”;站在机构租赁企业角度：“为了规避税收，不敢机构化、规模化经营”;站在个人房东角度：“为了规避税收，不开票，不纳税申报”;站在承租个人房东的企业角度：“既无进项可以抵扣，又无合规发票税前扣除，经营成本增加”，形成“多难”的一个局面。站在国家的角度：“疫情影响、经济下行，税负过重，不利于资产盘活和住房租赁市场的健康发展。

　　三、租赁行业税负改革方向研判

　　基于以上分析，并结合当前各地方税收实践，对于如何有效解决房产租赁市场税收过重的问题，笔者认为，可以借鉴以下两种模式来加以改进：

　　(1)综合征收率模式

　　目前在全国范围来看，对于个人出租房产征税方式，并没有一个统一的标准。实务中，存在两种征管模式，除上文测算分析中的分税种征收模式之外，个别地方政策采用了综合征收模式。比方说北京、上海、广州、深圳等。对于北、上、广、深四地而言，就目前搜集到的政策而言，综合征收率如下表所示：

　　注：以上为地方性公布政策，实际办理业务时，如有调整，以四地最新实际执行的综合征收率为准。

　　可以看出，个人出租房产采用综合征收率，一方面，税负率大大降低，另一方面，简并税种，采用综合征收率征收，计算，申报更加便捷，高效。税负的降低一定程度上，会拉低租赁市场价格，进一步传导到机构租赁企业，从而实现整体租赁市场的一个税负优化。笔者认为，这样一来，不仅对于租客、房东，以及机构租赁企业而言，均可受益。，对于国家税收征管而言，也会降低税收征管难度，实现不动产租赁税收的增长，毕竟，租赁税负控制在合理水平，市场主体能够接受，才能谈得上税收征管体系和力度建设，否则，税收征管无从谈起，过高的税负会制约一个产业的发展，进而影响行业经济良性发展。

　　建议：最好国家层面，能够针对房产租赁市场，出台统一的综合征收率标准，各地参考执行，实现国家层面普遍降低房产租赁市场税负;或者各地方，可以效仿北、上、广、深制定适合本地特色的综合征收率体系，切实降低税负，在税收层面，为推动房产租赁市场健康发展注入一针强心剂。

　　(2)简并税率模式

　　目前，在租赁行业综合税负结构中，征纳双方矛盾的焦点集中在房产税，对于个人出租非住房及公司出租房产，均按租赁收入的12%缴纳房产税，流转环节税负率过高，不利于资产流转，直接造成了非住房大量闲置。

　　建议：最近几年国家对于房地产税立法的改革呼之欲出，可以借房地产税改革之机，合并税种，大幅降低房地产流转环节税负，可以将流转环节税负率降低至5%以内，适当增加持有环节税负，盘活存量资产，避免资产过渡泡沫化。

　　政策参考：

　　1、根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)第四条规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。此项优惠只适用于自然人，不适用于个体工商户。所以这是税收筹划的一个空间。

　　2、根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(三)项规定：“对个人出租住房，不区分用途，......按4%的税率征收房产税。”

　　3、根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(三)项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”

　　4、根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(二)项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　5、根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。

　　6、国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)中第四条指出：“个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”

　　7、根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(一)项规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

　　8、根据北京市地方税务局关于修订《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法的通知》(京地税征[2004]181号)附件第四条规定，对个人出租房屋应征收的各项税费可选择以下方式计算缴纳：一、分税种计征方式：按照政策规定，分税种计算缴纳各种税费;二、综合征收率计征方式：按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征，对个人出租、转租或再转租行为，本着纳税人自愿和不增加税负的原则，确定分税种计征或按综合征收率计征方式。

　　9、根据沪财办[1999]86号 《上海市财政局上海市地方税务局关于深化本市住房制度改革的若干财税政策的实施意见》第六条规定，考虑税收征收管理的需要，可从2000年1月1日起，对私有房屋出租取得的租金收入按5%的综合征收率征收税款;对转租或再转租，按租金收入2.5%的综合征收率征收税款。对非房产税征收区域的私有房屋出租，按2.5%的综合征收率征收税款。本规定下达前已按原综合征收率征收的税款不再清算退还。

　　10、根据《广州市地方税务局关于调整我市个人出租房屋税收政策的公告》(广州市地方税务局公告2014年第16号)第一条规定，个人出租住宅房屋月租金收入未达2000元的，税收综合征收率为4%;月租金收入2000元以上(含2000元)，30000元以下的，税收综合征收率为6%;月租金收入30000元以上(含30000元)的，税收综合征收率为8%。

　　11、根据《深圳市国家税务局深圳市地方税务局关于深圳市营业税改征增值税试点纳税人办理税收业务的通告》(深圳市国家税务局通告2016年第7号)第三条第(一)项规定，个人出租住房:1. (不含税)月租金小于等于30000元，税收综合征收率为4%;2.(不含税)月租金大于30000元(不含本数)，税收综合征收率为6.12%。

　　合理节税很重要!(13271935807 微信同号)

　　高净值人群或自由职业者以公司个人独资企业的形式与业务方签订合作协议，缴纳增值税、个人所得税、附加税。个人独资企业个人生产经营所得税核定征收，一般来说小规模纳税人核定后0.5%-2.1%,一般纳税人核定后0.5%-3.1%，总体核算下来，一家小规模核定征收的个独企业综合税负不会超过5.18%。

　　举例：XX独立设计师个人工作室年收入200万，纳税如下：

　　增值税：200万/1.01*1%=2万

　　附加税：2万*5%=0.1万

　　个人所得税：200/1.01*10%*20%-1.05=2.91万

　　综合税负：5.01万/200万=2.51%

　　假设200万按照劳务报酬缴纳个税：

　　个税：200万*1-20%*40%-0.7万=63.3万